lock search attention facebook home linkedin twittter

Um verðmöt fast­eigna­fé­laga

Meðfylgjandi er umfjöllun um rekstrarkennitölur og verðkennitölur fasteignafélaganna

Í mörg horn að líta

Í mörg horn er að líta þegar verðmat er unnið og horft er til ýmissa smáatriða við gerð verðmats sem oft eru ekki nefnd í texta. Þótt hvert atriði vegi lítið geta þau vegið þungt þegar þau leggjast saman. Einnig má nefna að það getur verið villandi að einblína um of á eina rekstrarkennitölu eða verðkennitölu. Hér á eftir fer stutt samantekt um rekstrarkennitölur og verðkennitölur fasteignafélaganna.

Það er ekki allt sem sýnist

Þegar Capacent birtir niðurstöðu verðmats er því oft sleppt að útskýra tæknileg atriði ítarlega og þreyta lesendur um of. Í tilfelli fasteignafélaganna er einn þáttur sem getur skipt töluverðu máli en það er mat á virði yfirfæranlegs skattalegs taps. Samkvæmt útreikningum Capacent er virði yfirfæranlegs skattalegs taps hjá Reitum um 5,6 ma.kr., hjá Eik 1,8 ma.kr. og hjá Regin 0,3 ma.kr. Þannig nýtist yfirfæranlegt skattalegt tap umfram spátíma í tilfelli Reita en nýtist aðeins árið 2017 hjá Regin. Allir þessir þættir skipta máli þegar verðmöt fasteignafélaganna eru borin saman. Framangreindir þættir koma ekki fram í verðkennitölum og útskýra að hluta af hverju verðmat Regins er lægra en Reita út frá verðkennitölum. Ef Reginn ætti jafnmikla ónýtta skattspörun og Reitir væri verðmatsgengið 25,8 og verð með tilliti til hagnaðar (P/B) 9,2.  Verð Regins er því ekki jafn lágt og ætla mætti út frá kennitölusamanburði.

Samanburður við norræn fasteignafélög

Íslensku fasteignafélögin eru heldur ódýrari en þau norrænu þegar litið er til verðkennitalna. Ef horft er til rekstrarhagnaðar sem margfeldi heildarvirðis (EV/NOI) eru íslensku félögin tæplega 20% ódýrari en þau norrænu. Ef horft er á rekstrarhagnað sem margfeldi verðs (P/NOI) eru íslensku fasteignafélögin tæplega 30% ódýrari en þau norrænu. Hins vegar er verð íslensku fasteignafélaganna svipað og þeirra norrænu þegar horft er til verðs og stærða í efnahagsreikningi. Þegar litið er til rekstrarhagnaðar sem margfeldi skulda (Net debt/NOI) eða verðs m.t.t. innra virðis (P/B) er verð íslensku fasteignafélaganna svipað eða örlítið hærra. Ástæða þess er að eiginfjárhlutfall norrænu fasteignafélaganna er mun hærra en þeirra íslensku eða að meðtali um 50% samanborið við um 35%.

Frekari umfjöllun má sjá í viðhengi

 

Skoða greiningu →